Proyecto de Ley para suspender pago de alquileres

Estamos en el día 74 de la cuarentena nacional y hasta el momento según las cifras del Minsa los casos confirmados se han incrementado a más de 6 mil positivos, dando un total de 140 mil infectados en todo el país y 4 mil muertes. Es decir, los problemas sanitarios a nivel público aún no tienen cuándo acabar. Sin embargo, los problemas de índole económico siguen aumentando, y a pesar de que el gobierno ya instauró las fases de reactivación económica, todavía es prematuro calificar el avance de estos.

Por lo pronto la población nacional continúa en incertidumbre, porque algunos ciudadanos han recibido los bonos otorgados por el gobierno y otros aún continúan en una orfandad económica porque no tienen posibilidades de ingresos. En ese sentido, hace un mes el Congreso de la República presentó el Proyecto de ley 5004/2020-CR, con el objetivo de proteger a los inquilinos que se encuentren en situación de vulnerabilidad.

Este proyecto impulsado por El congresista de Acción Popular, Paul García Oviedo pretende suspender el pago de los alquileres de los inquilinos durante el periodo de declaratoria de cuarentena a causa del covid-19; pero además, por los dos meses siguientes, luego de concluida ésta.

Está claro que aquella suspensión es solo eso… una suspensión, porque no se está impulsando una anulación o exoneración de pago. Asimismo, el proyecto solo regiría si el inquilino está sin trabajo, o haya sufrido una reducción de su sueldo, de igual forma se comprenderían a los independientes que no recuperaran sus ingresos, o por una caída de sus ventas superiores al 40 %.

Leamos la literalidad de la propuesta:

LEY QUE DISPONE MEDIDAS COMPLEMENTARIAS A FAVOR DE LOS ARRENDATARIOS QUE SE ENCUENTREN EN SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD ECONÓMICA COMO CONSECUENCIA DE LA DECLARATORIA DE ESTADO DE EMERGENCIA POR EL BROTE DE COVID-19

Artículo único.- Del objeto de la Ley

En los contratos de arrendamiento previsto en el titulo VI del Código Civil y vigentes durante el periodo de declaratoria de Estado de Emergencia a consecuencia del brote del COVID-19 y hasta dos meses desde la finalización del mismo, se procederá a favor de los arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica, la suspensión del pago de renta, los intereses legales y pactados, así como las moras y penalidades previstas, salvo que se haya pactado por acuerdo de partes el aplazamiento o la condonación total o parcial de la renta.

A fin de acceder a la moratoria prevista en la presente Ley, el arrendatario deberá acreditar que se encuentra en situación de vulnerabilidad económica como consecuencia de la Declaratoria de Emergencia a consecuencia del brote del COVID-19, invocando para tal efecto como situaciones de vulnerabilidad económica: Que el arrendatario obligado a pagar la renta, se encuentre desempleado, o se le hayan reducido las jornadas laborales y consecuentemente la remuneración que percibía, reduciendo sustancialmente sus ingresos, extendiéndose la moratoria a favor de los arrendatarios que son trabajadores independientes y que sufran una pérdida sustancial de los ingresos o una caída de las ventas superiores al 40 %.

DISPOSICIONES FINALES

PRIMERA: Norma derogatoria y vigencia de la Ley.

Ahora bien, esta iniciativa a simple vista y sin que requiera mayor análisis: es inconstitucional, tomando en cuenta que el artículo 62° de la Constitución establece que la libertad de contratar garantiza que las partes puedan pactar según las normas vigentes al momento del contrato y que los términos contractuales no pueden ser modificados por leyes u otras disposiciones de cualquier clase. No obstante, la norma concuerda con el artículo 2° inciso 14) del mismo instrumento magno que reconoce el derecho a la contratación con fines lícitos siempre que no se contravenga leyes de orden público.

En ese sentido, dejemos por un momento el análisis legal doctrinario y de la norma escrita que generalmente se muestra taxativa. Y vayamos más bien a un análisis sencillo y somero que tenga que ver con la problemática real del tema.

Según esta norma, luego del 16 de marzo, fecha de inicio del confinamiento, ningún inquilino en suelo peruano deberá abonar mensualidad (merced conductiva) de alquiler a su locador, y tampoco deberá hacerlo después del 30 de junio (fecha final del confinamiento, si es que este no se aplaza). Es decir, probablemente hasta el 01 de septiembre, cuando el arrendatario ya se haya fortalecido medianamente en su economía personal, o cuando sus ingresos ya estén dando sus frutos.

Hasta ahí el argumento suena inclusivo para proteger a la población de arrendatarios y/o inquilinos pero ¿Qué pasará con los derechos de inclusión de los arrendadores o locadores? ¿Acaso ellos también se deberán quedar sin ingresos? Tomando en cuenta que en la mayoría de casos no se trata de personas ricas y que apenas han heredado un bien patrimonial, y en otros casos por el fruto de trabajo de años para acceder a la compra de un predio propio.

En otros términos, aunque parezca inverosímil gran sector de la PEA que tiene la oportunidad de rentar una casa habitación y/o un local a terceros, lo hace porque ello representa su único ingreso para su manutención, es decir, el cobro de la renta para ellos se convierte en fruto de su “empleo” que igualitariamente a otros tipos de empleos, este también tiene una remuneración mensual. Ergo, resulta infructuoso despojar de sus ingresos a una masa laboral sui generis, para atenuar las obligaciones de otra masa que también se encuentra vulnerada. O como decían nuestras abuelas en su lenguaje coloquial: “No se puede desvestir un santo para vestir a otro”.

Se aprecia las intenciones inclusivas de aquel proyecto, sin embargo, ha sido precipitado intentar impulsarlo porque sería solo un paliativo efímero que aliviaría apenas el momento, tomando en cuenta que esa congelación de deuda de tres a cinco meses, de todas maneras tendría que pagarse a mediano plazo. ¿Acaso es verosímil pagar a futuro varias mensualidades sumadas a la mensualidad contractual? 

No es menos cierto que existe una dicotomía entre ambos derechos individuales, tanto en el del arrendador como, en el del arrendatario. En ese sentido más allá de la prevalencia de uno sobre el otro, es menester respetar la contratación y/o pacto que ambas partes hayan celebrado anteriormente y con las leyes vigentes.

En todo caso, hubiera sido más apropiado impulsar un proyecto de ley que descuente en un  porcentaje razonable y consensuado el monto de los alquileres, más no suspenderlos. O en su defecto, impulsar un proyecto de ley que descuente y/o refinancie con plazos largos (a propósito de la medida de prolongación de la cuarentena) los recibos acumulados de servicios básicos como telefonía, internet, agua y luz; tomando en cuenta que la mayoría de empresas suministradoras de estos servicios son grandes grupos de trasnacionales que no se verían tan afectados económicamente a diferencia de los arrendadores.