¿Adiós a los ‘microdepartamentos’? Reacciones tras la modificatoria al Reglamento VIS

Para empezar, es pertinente definir de qué se trata una vivienda VIS. Las Viviendas de Interés Social (VIS) son inmuebles destinados a aquellas familias que no cuentan con una vivienda y presentan limitaciones o dificultades para acceder a una. Desde el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS), entidad encargada de fomentarla a través de sus distintos programas, se busca reducir el déficit habitacional existente, proporcionándole una opción más al alcance del bolsillo a miles de peruanos que buscan una casa propia que cumpla con los estándares de calidad de diseño, arquitectura y construcción.

Estas viviendas VIS significan una opción económica para miles de familias. Así, se pueden adquirir al módico precio de 150 mil soles, dependiendo la zona y el distrito, sin embargo, durante los últimos años han ido apareciendo enormes edificios en la ciudad teniendo hasta más de 20 pisos bajo la fachada de viviendas VIS.

Es ahí donde surgen los problemas, ya que dependiendo del municipio al que le competa, estas edificaciones no deberían de pasar los 5 o 6 pisos, y lo más curioso de todo es que existen viviendas VIS en distritos como San Isidro o Miraflores, donde el valor del metro cuadrado hace que se eleve el precio final de la vivienda, cuestionando si verdaderamente está destinado para una familia de escasos recursos.

Anteriormente, las inmobiliarias encargadas de construir las viviendas VIS se ceñían al ya derogado Decreto Supremo n.° 006-2023-VIVIENDA, el mismo que veía toda la reglamentación. Bajo esa normativa, hasta ahora se pueden ver departamentos de hasta 25 metros cuadrados, creados para que una sola persona pueda vivir ahí en un espacio donde se condense el dormitorio, el baño y la cocina.

Ahora, con la aprobación del Decreto Supremo n.° 005-2025-VIVIENDA, promulgado el pasado 10 de abril, el mismo que deroga el D.S 006-2023-VIVIENDA, estableciendo nuevos requisitos para la adquisición y construcción de las denominadas viviendas VIS.

De esta manera, en el reglamento vigente menciona que los beneficiarios no deben de contar con otra propiedad ni haber recibido bonos estatales, esto para reforzar la idea de que se ofrecerá una vivienda VIS para el que realmente lo necesita y no entregárselo a alguien que ve una vivienda a bajo costo en una zona exclusiva de Surco o Miraflores.

Pero el cambio más relevante va dirigido al tamaño de las viviendas, prohibiéndose que se oferten por menos de los 40 metros cuadrados.

“El área techada para VIS sin capacidad de ampliación es desde 40.00 m²; y, el área techada de la vivienda unifamiliar en su forma inicial como módulo básico de vivienda con posibilidad de expansión es desde 35.00 m², para lo cual el diseño del proyecto debe considerar dentro del terreno, el espacio adicional para la ampliación de manera integral”, se lee en el artículo 18.2 del citado reglamento.

Cambios que incomodan

La principal reacción a estas modificaciones ha llegado desde los empresarios inmobiliarios, quienes consideran que podría reducirse considerablemente la demanda de esas viviendas VIS, pues al momento de aumentar el tamaño de los departamentos también eso se verá reflejado en el precio final.

“Del 100 % de los departamentos de un dormitorio que manejamos, el 99 % tiene un área menor a 40 metros cuadrados. El precio depende de la zona; pero pasar de 33 a 40 metros es subir 20 % el espacio mínimo ya también los hará más caros. Podría caer la demanda”, manifestó en su oportunidad José Espantoso, presidente de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI).

Otro aspecto importante trata sobre quién tiene la ‘última palabra’ en cuestión de zonificación. Al respecto, en el artículo 18.1 del Reglamento se precisa que serán las municipalidades provinciales las encargadas de otorgar los permisos, dejando de lado larga controversia que había surgido desde el Tribunal Constitucional para determinar si se podían construir edificios con más de 15 o 20 pisos.

“Los proyectos de habilitación urbana y/o de edificación para VIS, se desarrollan en las zonificaciones establecidas por las municipalidades provinciales en las que, por uso permisible o uso compatible, se puede desarrollar el uso residencial”.

Viviendas VIS, pero para los que verdaderamente lo necesitan

Desde el MVCS se busca acercar a miles de familias poder tener finalmente un techo propio, pero cumpliendo ahora con ciertos requisitos, como el de no contar con otras propiedades. Por su parte, desde el sector inmobiliario quieren que se mantenga la oferta de viviendas súper reducidas de 25 o 30 metros cuadrados, asegurando que les dan la posibilidad, sobre todo a las personas independientes, de tener una vivienda en un lugar cercano a su trabajo, todo ello a un precio que no se vaya por las nubes, considerando lo costoso que puede ser comprar una casa a una corta edad.

Estos últimos se oponen al nuevo reglamento, desde el Estado aducen que lamentablemente se ha distorsionado la finalidad de las viviendas VIS. Ahora, solo toca esperar si el mercado inmobiliario le da la razón a uno o al otro, y ¡cómo no! las municipalidades.